链家欺瞒交易、垄断房源和推高房价 还加速拐点?,,

链家欺瞒交易、垄断房源和推高房价 还加速拐点?,,

2017-10-19 11:53 作者:小编

链家,因为劣质服务站在了风口浪尖。中介行业本就竞争激烈,而互联网起家中介的入局,让从业15年的链家更感压力。2015年他一改稳健作风,高歌猛进,以十几次并购,把经纪人队伍从年初的2万,扩张到8万人。并开始为IPO进行增资扩股,谋划A股上市。在此紧要关头, 危机或将对其估值造成负面影响。无论链家走了多远,都不要忘记当初提倡阳光交易的初心,服务好客户才是基业的根。

链家一年卖掉几十万套房,近期有二笔捅破了天!下文有对具体情况的说明。

诚然其经纪人范有常识性的错误,为了促成交易没有立场,不择手段。但目前来看,同类恶性事件并没有被大曝出,说明此类问题并非普遍存在。

害群之马年年都有,何以此次惊动市府出面?何以一周之内迅速发酵,直至央视?何以导向不是对中介行业规范服务的反思和校正,而是延伸到链家的各业务链条?链家管理链条究竟存在哪些问题?值得深思。

风波是这样形成的

2月23日,上海消保委沟通会,提出与上海链家有关的两项纠纷。24日,上海市住建委约谈链家公司相关负责人,并决定开展调查,调查期间,将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。综合控辩两方的陈述,二起纠纷的主要情况如下:

纠纷一,客户庄先生2016年1月9日和业主在链家签订居间协议,业主离去前单独告知链家经理,该房源通过链家曾进行个人购房抵押,经理知晓后没有第一时间告知客户。10日及11日,客户直接转付共计80万定金给业主。随后,在产调阶段,客户得知房产抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。业主无力还清抵押款项。链家尝试让客户代付,来促成交易,未果。于是业主提出解约。但80万定金业主不愿全部退回,理由是需等到房屋出售挪出钱来,并且称由于客户未及时购买其房屋对其造成损失。链家曾建议客户起诉。事件最终的处理结果是由链家进行先行垫付,即将80万定金给予客户,再由链家向业主追偿。

纠纷二,客户黄先生8月11日在链家签订居间协议,并转定金20万购价格400万的一套房产。随后发现此房有340万元的抵押,为推进交易,得先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。此房之后又因业主债务问题被多家法院查封。而链家表示:签后查封的房子不归我们管。事件最终的处理结果是,2016年2月19日房屋完成过户手续。

随后的发酵

事件曝出仅仅两天,从欺瞒交易、垄断房源,到放高利贷、推高房价,甚至是加速捌点,指控一浪大过一浪,显示蝴蝶效应的威力。

风波一:欺瞒交易。二手房买卖的流程一般为:卖方把房屋委托中介销售。中介核实房屋产权情况,确定真实房源后,挂牌销售。买方看房满意,由中介约见卖房,三方商谈价格。价格确定后,中介方提供居间协议,买卖双方签定。居间协议规定,因为哪方过错,造成交易无法顺利达成,违约方需要双倍赔付定金。然后,买方向卖方付定金,向中介付佣金。之后由买方筹措首付款项,在规定时间把首付存入监管帐户后,三方办理房屋过户和贷款手续。过户和贷款批准后,首付和贷款款项先后打入卖家帐户。交易完成。

在二手房交易中,链家收取佣金比例为总房款的2.7%,以一套400万的房产计,此项费用将达到10.8万元。即便费用这么高,2015年链家在北京二手房交易份额中占比达到近60%,即北京每卖5套二手房,有3套通过链家交易。买方为什么心甘情愿支付这么大一笔钱给链家?第一,信息费,即链家承诺的真实房源。第二,交易安全,包括其对可能出现风险的专业化的管理和制度性的保护,其中尤为重要的是资金监管,效果类似支付宝,一旦交易失败,至少买家的资金还可以全身而退。

但上述纠纷中,链家有失中介本份。第一,事前没有调查房屋的产权情况,第二,在得知房屋有大额抵押贷款时,没有评估卖方还款能力,第三,没有提醒卖方如果不具备还款能力,导致房屋无法交易时,需要承担的违约责任,第四,在买方付定金前,没有告知其房屋权属情况,第五,卖方无力还清贷款影响交易时,链家工作人员抓住买方急于成交的心理,为了达成交易、收取佣金,企图说服买方垫资,造成扯皮,丧失立场。

 风波二:垄断房源。主要指链家的独家代理模式。面向好卖的精品房源,链家经纪人会向业主介绍独家代理。签定独家代理协议后3个月内,此房只能委托链家销售。业主会收到1000元押金,及优先带客看房的承诺。3个月后房子未卖出,则可以不退回1000元,做为链家的违约金。链家经纪人卖掉独家代理房源,提佣比例要高于普通房源。此举意在用较低成本,压制竞争对手的发展。一旦签了独家协议之后,便没有其他公司的经纪人竞争卖房,从而形成了市场的短期垄断。链家CEO彭永东曾表示过,中介领域最大的难点在房源获取上。

风波三:推高房价。第一财经日报报道,链家通过自己的房源垄断能力,将房源锁定到自己手中,然后就开始哄抬房价。并有媒体报道,一位使用过链家购买房屋业务的购房者孙小姐表示:“链家并不会公开每套房源的信息,从而造成房源很少的情况,有时候还会虚构购房者制造抢房的情况,以此抬高房价。”

对于此项指控,品途商业评论记者认为,还要客观公正地看。首先,如果不公开房源信息的情况存在普遍存在,凭其在北京二手房交易60%的市场份额,确实有推高房价之嫌。但调查周围通过链家买卖房屋的人们,均未发现这种情况。链家规定,所有在售房源都要出现在链家网上,而且链家网上标出的价格是业主的真实报价,以此建立阳光交易。从这一角度理解其独家代理,也可以看作是网络信息公开化后,对自已的一种保护。其次,链家在北京之外的市场份额有限,要垄断房源、哄抬房价,能力有限。以上海为例,在链家进入上海之前,上海的中介市场就一直难以“统一”,即使当初的中原地产和德佑地产的市场份额加在一起,都占不了全上海一半的市场。2015年3月1日上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并。合并后虽扩张迅速,但市场份额的累积需要一个过程。然后,房产中介领域并非垄断市场,而是一个充分竞争的市场,本次上海事件中被约谈的中介企业数量就有20多家。当一家在售房屋的报价高于业界平均,会成为自身的竞争劣势,长期如此,则可能会错过发展时机。最后,房产经纪人具有销售角色,售卖时渲染房源紧张氛围属于一种销售手段,购房者也需要自己判断、冷静思考。

 风波四:加速拐点。《链家真的是高房价推手吗?》一文作者认为链家金融首付贷、连环贷、装修贷等做法,类似于去年股市的配资,相当于给了本就火热的一线楼市房地产加了杠杆,让楼市的趋势加速了,同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。品途商业评论记者认为此言有夸大之嫌。链家理财去年初面世,2015年实现交易138亿,虽然在P2P项目中,属于惹人注目的黑马,但以体量而言还远远达不到拉动拐点的能力。而且中国储蓄率高,设计金融产品时,如果风险控制合理,还可以起到释放购买能力的效果。

 风波五:放高利贷。纠纷中,链家提供的资金成本为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,被指放高利贷。一方面,链家理财提供的多是短期周转资金,客户年均利率不会达到19.2%;另一方面,其年利率虽然高于平时的贷款利率,但是按照最高法院关于借款的司法解释,24%以下的年利率都是受到法律保护的。

经纪人队伍迅速扩张,有待规范

本次纠纷中经纪人明知业主难以完成解押,还执意销售这样的劣质房源,不惜让买方垫资,达成交易,是否跟链家制度导向有关?

据品途商业评论记者了解,链家经纪人提佣最高能占佣金比例的60%。

2015年链家经历了急速地扩张,以本次出事的上海链家为例,2015年3月合并德佑之后半年,门店从200余家,增长到800余家,员工规模达到2万人,这2万人主要是经纪人队伍。到2015年底,链家在全国的经纪人队伍有8万人。对新进人员的岗前培训一般为4 天。

业务不熟者有之,急功近利者亦有之,直接导致客户的满意度下降。据《上海房产中介消费满意度调查》显示,房产中介消费满意度才11%,这是上海市消保委近些年来开展类似调查中最低的行业。

目前受到处理的是上海链家被举报的两家门店和涉事经纪人,尚未有大量、大面积的同类事件出现,可以初步判断为个别经纪人的逐利行为。解决的办法是务必让不择手段之人难以获利,拿不到提成,甚至丢掉饭碗。

受到质疑的理财产品

另一引起关注的话题是链家理财是否违规。

本次纠纷中,客户举报房产已被业主抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。这一产品在链家理财中被称为“连环贷”。

款项由链家平台筹措,之后以链家个人员工身份出借,对于这种做法是否违规,链家方面并没有给出正面回应。目前,链家金融业务并没有受到上述事件的影响,仍在正常运营。一位熟悉链家流程的人士表示,这个产品是契合客户需求的,客户置换需要快速回笼资金,但是产品从设计上来说,都是以个人名义作抵押,这里的抵押人都是链家的管理层,是交易的区域经理。

链家理财2015年年报数据显示,来自链家房产交易客户的借款达到82%,32.1%为赎楼(用于偿还银行抵押金借款,使得房屋正常交易过户)、25.1%为购房尾款(用于支付购房所需尾款,银行已经批贷,未按照时间放贷)、24.4%为购房首付(用本人或他人现有房产抵押借款用于购房)、10.6%来自抵押经营、7.8%为抵押消费。对于这些借款的资金安全性,链家理财称其通过房产抵押、个人征信报告、房产评估等进行实现,其2015年抵押房产总价值为63.9亿,待收金额总价值为24.8亿。

不过,在评级机构大公国际2015年9月的一次评定中,把链家理财平台列入了黑名单,大公国际认为其存在重大信息披露不充分;涉嫌设立资金池;债务人偿债能力无法评估;风控措施有效性存疑等问题。

把市场的交给市场

回到文章开始时的纠纷,客户庄先生收回80万定金,客户黄先生新购房产完成过户,要钱的得钱、要房的得房,问题得到解决。

但让人感到遗憾的是,过错方尚未得到更多的处罚,犯错成本太低。我们期待上海市住建委在调查后,能够重罚企业的不规范行为,企业也能重罚相关责任人,让投机者难以取利,不敢再犯。

事件之后,链家董事长左晖通过微信回应:面对纠纷,链家通常态度是不去辩解,此次上海的案子体现三个落实问题:房源核验,查封房先行垫付和投诉24小时处理,他并称“会努力并不负所托!”

链家集团常务副总裁王拥群在2月25日下午向该集团各地总经理表示:对于涉及两起纠纷的用户,已经做出了妥善的补偿,涉事的两家门店也要进行彻底整改,上海链家全体门店进行自查。

2004年,仅有200经纪人的链家推出“服务承诺书”,担行业风气责任,倡导阳光交易。第二年门店即从年初的30家增长到年终的105家。

现在的链家已拥有8万经纪人,却因为劣质服务站在了风口浪尖。 从2015年下半年,链家集团就开始在为IPO进行增资扩股,谋划A股上市。在此紧要关头, 危机或将对其估值造成负面影响。

无论链家走了多远,都不要忘记当初提倡阳光交易的初心,服务好客户才是基业的根。