朱东亮:“京沪永远涨”不必忧虑,,

朱东亮:“京沪永远涨”不必忧虑,,

2017-10-19 11:42 作者:小编

摘要:我认为中国的一线城市泡沫量很小或者说没有,因为它有坚实的购房需求在。而在一些三四线城市,甚至是五六线城市,我认为反倒需要担心。这些城市在人口净流出的情况下,仍修建了大量的房产,存在大量的房产库存。

我还持有以下观点,即,即便是发生经济(金融)危机,如08年金融危机,京沪等一线城市房价只会有一定程度的回调,而不会有大幅下跌。理由如前所述。但是在这种情况下,三四线乃至五六线城市将会是重灾区。

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文/朱东亮

近期京沪两地房价出现大幅增长,尤其是上海,部分地区房价涨幅超出30%。从2000年初始,京沪等一线城市房价上涨几乎持续了十多年,只有在08年出现了小幅回调,之后便继续呈大幅上涨趋势。京沪等一线城市房价上涨似乎成谜,“京沪永远涨”似乎成了一条毋庸置疑的真理。未来中国房地产市场的走势将如何,京沪房价还会继续涨下去吗?要回答这个问题,先要弄清京沪等一线城市房价上涨的真正原因。

在经济学家眼中,和其他商品一样,房子也是市场上的一种商品,其市场行情同样受制于需求定律,其价格由供需双方共同决定。是的,我们将从供给与需求两方面展开解释为什么京沪等一线城市的房价会出现长达十几年的上涨。

先看供给。由于中国特有的土地财政政策,全国各地的房地产用地都受政府控制。各地主管房地产用地的官员几乎决定了当地房地产的供应。主管房地产用地的官员放开用地供应,当年的房地产供应量就显著增加,其收紧房地产用地供应,房产供应量就显著减少,这是过去几十年里中国很多城市上演的事实,也是最基本的经济学常识。

除了主管房地产用地供应官员的自由裁量权的影响之外,京沪等一线城市的房地产供应还有一个魔咒,那就是18亿亩耕地保护红线政策。在2006年,18亿亩耕地保护红线政策出台后,京沪等一线城市的房地产土地供应开始收紧,这些地区的房价也随之出现显著增长。而在耕地保护政策出台之前就已经囤积了大量土地的地方政府在18亿亩红线政策出台之后仍能够大量供地,于是这些地区保持了很大的房地产供应量。所以房价一直没有出现大幅的上涨,始终是不温不火,价格可人,比如重庆、长沙等地。

而在远没有重庆、长沙繁荣的南昌,由于政府对房地产用地供应的限制,近年来房价高企,均价已经超过了重庆、长沙等地。可以说,政府对房地产用地的限制是导致京沪等一线城市高房价、涨房价的重要因素之一。

再看需求。人口基数大、城市化率低,这是中国的基本国情之一。过去的三十年是中国城市化的三十年,未来的三十年还将是中国城市化的三十年。2015年末,中国的城市化率达到了58%,城市化的这几十年,成百上千万的人口涌入城市,尤其是涌入北京、上海、深圳、广州等一线城市,这些涌入的人口催生了海量的住房需求,从而推高了北上广深的房价。

由于中国的城市化率相较发达国家而言,还很低,未来还将有大量人口涌入北上广深这样的城市,如此大规模的人口迁徙还将持续数十年。也就是说未来一线城市的住房需求还将有强劲的补充,如果房地产用地限制不放开,房地产供应量跟不上,面对如此大规模、如此持续的人口迁徙,北上广深的房价还将继续上涨。这在一定程度上验证了“京沪永远涨”的正确性,也是其逻辑基础的一部分,另一部分下文将继续论述。

近十年来,中国一直存在货币超发的问题,尤其是在08年实行“4万亿政策”之后,货币的潘多拉盒子就被打开了,货币如洪水般席卷全国,蔓延至各行各业,引发长达数年的严重通货膨胀。据央行M2统计数据显示,2007年,货币供应量为40.34万亿,而到2015年4月货币供应量达到了128.07万亿,近十年货币供应量增长了300%!这些超发的货币最终都要流入经济体内,而投资的角度来看,房地产是最好的选择,因此大量的货币首先流入的就是房地产行业。面对如此天量的货币量,房价能不高吗?

而从商业周期理论角度看,也是如此,货币超发,引发通货膨胀,首先推高的是资本品市场的价格,而房地产正是资本品市场。

经济学家张五常说,房地产就像是一个蓄水池,它吸收着中国人的存款,是中国人的财富储蓄池。由于缺乏合适的金融产品,中国人普遍将房子作为理财投资的首选。因此有没有泡沫他不知道。我认可他的描述,但我不同意其结论。我认为中国的一线城市泡沫量很小或者说没有,因为它有坚实的购房需求在。而在一些三四线城市,甚至是五六线城市,我认为反倒需要担心。这些城市在人口净流出的情况下,仍修建了大量的房产,存在大量的房产库存。

我还持有以下观点,即,即便是发生经济(金融)危机,如08年金融危机,京沪等一线城市房价只会有一定程度的回调,而不会有大幅下跌。理由如前所述。但是在这种情况下,三四线乃至五六线城市将会是重灾区。

目前舆论界还有一种这样的观点,比如马光远,认为京沪等一线城市房地产市场充满泡沫,会严重危害中国经济,认为房地产不是实体经济,需要政府进行宏观调控。何其谬哉!

第一,马光远只看到了北京、上海、深圳的高房价,而没有看到中国旷日持久、数量庞大的人口迁徙,只看到了不断上涨的房价,而没有看到京沪等一线城市在未来城市化过程中人口扩张的潜力。

第二,房地产是实实在在的实体经济,而且它还涉及钢铁、水泥、建材、建筑、装修等多个行业。房地产怎么不是实体经济?千万不要妖魔化房地产。

第三,中国畸形的房地产市场本身就是政府一系列干预的结果,可是现在却呼吁政府增加其他的干预政策,而不是废除原有的一系列管制政策,这是南辕北辙,越搞结果会越糟。

中国房地产市场未来的走势将如何,取决于上文所述促成房价上涨因素是否改变,如果这些因素不改变,那京沪等一线城市的房价未来十年、二十年还将继续上涨。

(来源于微信公众号“人文经济学会”)

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